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凯时app资产评估学笔记__本科段(29)

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  四、建筑物评估时需考虑的因素 W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  房屋建筑物评估不仅要着眼于其自身的投入和使用状况,而且要考虑经济发展、国家政策等多重影响因素。从评估的角度看,应重点考虑以下诸方面因素。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  1.物理因素。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  这是房屋建筑物价格的决定因素。建筑物的造型风格、结构类型、功能效用、设施完备情况、装修标准、建筑面积及工艺标准等决定造价。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  这是房屋建筑物评估应考虑的基本因素。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  2.用途。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  某一具体建筑物的用途可能是单一的,也可能是多种用途综合性的。在评估综合性建筑物时,要注意建筑物用途的面积分配和楼层分配及建筑朝向。(按照最佳用途评估)W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  3.产权。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。产权性质及是否受到限制,如是否做抵押、担保、出租等都直接影响建筑物的价值W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  注意:前面的1-3点凯时app可以视作资产的内在因素W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  4.新旧程度。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  土地不存在实体陈旧贬值问题,而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。因此,建筑物的新旧程度影响其价值。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  这个因素影响实体性贬值的决定W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  5.经济地理因素。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  在我国,政治、经济、文化发展极不平衡。一般说来,相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格,大城市高于小城市,沿海开放城市高于内地城市。即使在同一城市,由于地段不同,房价差别也很大。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  6.环境优劣的影响。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  房地产外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。交通通讯状况,环境优美程度,基础设施如水、电、气等完善程度,商业网点分布等都对房屋建筑物价格产生重要影响。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  7.政策因素。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。房地产价格受政府法令和政策的影响主要表现在:W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  (1)政府基于公共利益可限制某些房地产的使用,包括规定土地使用用途、建筑物容积率、覆盖率等。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  (2)政府为满足社会公共利益的需要,可以对任何房地产实行强制征用或收买。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  注意:这三条凯时app可以认为外在的,不可控因素W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  8.供需状况。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  地产价值高低受市场供求关系的影响很大,供过于求时,价值会降低;供不应求时价值会提高。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  这个因素影响市场法的运用W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  9.其他。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app

  如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。W3J湖南凯时app网_湖南凯时app本科_湖南凯时app报名_凯时app
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